En un contexto de desaceleración inflacionaria general, el costo de alquilar en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sigue despegado del promedio. De acuerdo al último informe del Monitor de Acceso a la Vivienda, elaborado por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), los alquileres acumularon una suba del 16,9% entre enero y mayo de 2025, por encima del 12,9% registrado por el IPC general y del 14,1% del rubro vivienda.

El informe destaca que la presión sobre los hogares inquilinos no cede, a pesar del freno inflacionario en otros rubros. Esta dinámica se mantiene en un mercado con baja oferta y alta demanda, donde los precios se fijan sin regulación efectiva.

Vivir de alquiler: un privilegio cada vez más costoso

El panorama es especialmente preocupante si se compara el precio de un alquiler con los ingresos medios. En mayo se necesitaron 2,7 salarios mínimos para cubrir el alquiler mensual de un departamento de dos ambientes en la Ciudad. Teniendo en cuenta que el salario mínimo fue de $308.200, el costo total del alquiler promedio alcanzó los $832.140.

La presión también recae sobre jubilados y pensionados: con la jubilación mínima más bono, se requerían 2,3 haberes para poder acceder a una vivienda en el mercado formal.

Incluso los trabajadores formales en relación de dependencia enfrentan serias dificultades. Según el ingreso promedio del RIPTE de abril, el alquiler representó el 60% del salario, sin incluir expensas, servicios ni otros gastos. “Esto indica que incluso quienes tienen empleo formal y estable enfrentan grandes dificultades para sostener un alquiler en condiciones dignas”, indicó el CEM.

Expensas: otro peso sobre los hombros del inquilino

A los altos precios de los alquileres se suman las expensas, que en mayo promediaron $140.108, con un aumento del 2,35% respecto de abril. Esa cifra representa un gasto adicional del 16,85% sobre el valor del alquiler promedio. En lo que va de 2025, acumulan una suba del 5%, y en los últimos 12 meses, el alza supera el 88%.

Este incremento responde, en parte, al impacto de la inflación acumulada en servicios, mantenimiento e impuestos de los consorcios. Para muchos inquilinos, las expensas ya equivalen al alquiler de una unidad más pequeña o a los gastos totales de un hogar de ingresos bajos.

Menos oferta, más dolarización y concentración territorial

La escasa oferta también condiciona el acceso a la vivienda. En mayo se registraron 17.287 unidades en alquiler permanente en CABA, un leve aumento mensual del 4,4%, pero con una caída interanual cercana al 20%.

El dato llamativo es que por primera vez desde octubre de 2023, menos del 40% de las publicaciones se realizaron en dólares. En mayo, el 38,7% de los avisos fueron dolarizados, marcando un descenso respecto del pico del 66,4% alcanzado en febrero de 2024. Sin embargo, desde el CEM advirtieron que esto “no refleja una tendencia clara hacia la desdolarización”, ya que el mercado continúa utilizando la divisa como referencia, incluso si pierde poder adquisitivo frente a la inflación local.

Por último, la oferta sigue fuertemente concentrada en barrios de alto valor inmobiliario como Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito, lo que reduce las opciones de vivienda accesible y profundiza la desigualdad territorial dentro de la Ciudad.