Inflación
Con la fórmula mixta de alquileres, los inquilinos pagan el doble
Los contratos con actualización por ICL generan incrementos superiores al 11% en períodos cortos, mientras la inflación pura ronda el 6% trimestral. La fórmula que combina precios y salarios castiga más a los inquilinos.
Los inquilinos que firmaron contratos de alquiler durante la vigencia de la Ley de Alquileres enfrentan un panorama complejo: el ajuste trimestral del Índice para Contratos de Locación (ICL) alcanza el 11,20% en el período abril-julio 2025, superando ampliamente la inflación acumulada del mismo período que fue del 6,0% (2,8% en abril, 1,5% en mayo y 1,6% en junio).
Esta diferencia no es casualidad. El ICL se calcula combinando en partes iguales el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que refleja la evolución de los salarios. El resultado es un índice que, según los datos oficiales del Banco Central, genera mayor presión sobre el bolsillo de los inquilinos.
El peso de la fórmula mixta en los contratos vigentes
Los alquileres firmados entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 se rigen por la ley 27.551, con ajustes mediante el ICL del Banco Central. Esta población de contratos, que abarca casi tres años de locaciones, queda sujeta a una mecánica de actualización que considera no solo la inflación sino también la evolución salarial.
La diferencia práctica es significativa: mientras un contrato ajustado por IPC puro experimentaría un incremento del 6% trimestral, los regidos por ICL enfrentan aumentos del 11,20% en el mismo período. Para un alquiler de $700.000, esto significa la diferencia entre pagar $742.000 (ajuste por IPC) o aproximadamente $778.400 (ajuste por ICL).
En enero de 2025, los contratos ajustados por ICL aumentaron un 190,69% anual, mientras que el IPC mostró un incremento del 193% en el mismo período, lo que evidencia que la brecha puede variar según el momento de actualización, pero mantiene la tendencia de mayor impacto para los inquilinos.
La nueva realidad post Ley de Alquileres
Con la Ley de Alquileres derogada, los contratos de locación en Argentina ya no tienen una fórmula de actualización obligatoria. Sin embargo, los contratos firmados bajo el régimen anterior mantienen sus condiciones originales hasta su vencimiento.
Para los contratos posteriores al DNU que lo elijan, el ICL puede pactarse con periodicidad trimestral, semestral o anual, lo que permite mayor flexibilidad pero también genera incertidumbre sobre qué índice resulta más conveniente para las partes.
El impacto diferencial según periodicidad
Los datos oficiales muestran cómo la frecuencia de ajuste modifica el impacto:
- Ajuste trimestral: 11,20% (abril-julio 2025)
- Ajuste cuatrimestral: 13,96% (marzo-julio 2025)
- Ajuste semestral: 20,60% (enero-julio 2025)
Esta progresión muestra que, paradójicamente, los ajustes más frecuentes pueden resultar menos onerosos para los inquilinos, aunque mantienen la presión constante de incrementos regulares.
Contexto de política habitacional
La situación actual refleja las tensiones de un mercado de alquileres en transición. El incremento previsto para abril de 2025 fue del 116,85%, lo que implica una reducción contundente respecto del pico del 265% registrado en julio de 2024, según datos del BCRA.
Esta moderación relativa no oculta el hecho de que los inquilinos con contratos regidos por ICL enfrentan un mecanismo de actualización sistemáticamente más gravoso que aquellos que pueden negociar ajustes por inflación pura.
La inclusión del componente salarial en la fórmula, pensada originalmente para equilibrar las actualizaciones con la capacidad de pago, termina generando el efecto contrario en un contexto donde los salarios no acompañan completamente la evolución de los precios, pero sí elevan el piso de los ajustes inmobiliarios.
Puntos clave:
- El ICL genera aumentos trimestrales del 11,20%, casi el doble que la inflación pura del 6%
- Los contratos firmados entre julio 2020 y octubre 2023 mantienen obligatoriedad del ICL
- La fórmula mixta (50% IPC + 50% salarios) penaliza sistemáticamente a los inquilinos
- Los ajustes más frecuentes resultan paradójicamente menos onerosos que los anuales
- La derogación de la Ley de Alquileres no afecta contratos vigentes hasta su vencimiento
Consumo
La economía de Milei en caída libre: todos los indicadores apuntan a la recesión
La industria cayó 5% y la construcción 4,6% solo en julio. Consultoras, universidades y el propio Banco Central coinciden en que el segundo trimestre cerró en rojo, y los datos de agosto profundizan la tendencia. Con la obra pública paralizada, los salarios por el piso y más de 434 mil puestos de trabajo destruidos en menos de tres años, el gobierno no activa ninguno de los motores que podrían revertir el ciclo.
En julio, la industria manufacturera retrocedió 5% respecto del mes anterior y la construcción cayó 4,6%, según datos oficiales del INDEC. Incluso la minería, uno de los sectores que el gobierno libertario exhibe como estandarte de su modelo, acusó una baja de 0,9% en el mes. Tres pilares del relato oficial tambalean al mismo tiempo y los indicadores de agosto no muestran ningún signo de reversión.
El Ministerio de Economía conducido por Luis Caputo todavía no publicó el dato oficial del PIB del segundo trimestre, que se conocerá este jueves, pero el diagnóstico anticipado ya tiene consenso. La Universidad de San Andrés calculó que entre abril y junio el producto bruto cayó 0,89%. La agencia Bloomberg reunió estimaciones de cinco consultoras de primer nivel, todas en un rango de entre 0,5% y 1% de caída desestacionalizada. La encuesta de expectativas del Banco Central (REM) refleja el mismo giro: los analistas que en junio proyectaban una suba trimestral del 0,6% revisaron sus números a fin de agosto y ahora pronostican una caída de 0,9%.
El «pedo de buzo» que nunca llegó
Desde el inicio de la gestión, el presidente Javier Milei ensayó distintas metáforas para justificar el deterioro del nivel de actividad. Primero fue el rebote en «V», luego la teoría de las «dos velocidades» para los sectores rezagados, después la «economía K» de sectores que suben y sectores que caen. Ninguno de esos marcos conceptuales logró ocultar lo que los números van confirmando: el conjunto de la economía dejó de crecer y ahora retrocede.
Lo que distingue este ciclo de episodios recesivos anteriores es que ocurre en un contexto de balanza energética superavitaria, tipo de cambio relativamente controlado y reservas netas del Banco Central ya en terreno positivo. La recesión, de confirmarse, no sería el resultado de una crisis de divisas ni de un salto cambiario desordenado, sino la consecuencia directa del propio modelo: un ajuste fiscal que comprimió la demanda interna sin que los sectores exportadores tengan la capacidad de compensar esa caída con derrame hacia el resto de la economía.
Agosto tampoco da respiro
Los indicadores de alta frecuencia correspondientes al tercer trimestre no muestran ninguna inflexión. La consultora Equilibra proyectó una baja global de 0,5% en julio, y el Centro de Investigación del Ciclo Económico (CICEC) advirtió una caída de 0,6% en el mismo período. En el sector no primario, el retroceso fue de 1% según esa misma medición, un dato que ilustra con precisión la economía partida en dos: los sectores de gas, petróleo y minería crecen por encima del promedio, pero sin arrastrar al resto.
El Grupo Construya, integrado por empresas líderes en materiales e insumos para la construcción, informó que en agosto sus socios vendieron 3,46% menos que el mes anterior. La Universidad Torcuato Di Tella, a través de una serie de indicadores compuestos que combinan variables financieras con estadísticas privadas y datos fiscales y monetarios, estimó que «la probabilidad de salir de la fase expansiva en los próximos meses se ubica en 81%».
«Estamos con las mismas herramientas a casi tres años»
El economista Emmanuel Álvarez Agis fue uno de los primeros en pronunciar la palabra que el gobierno evita. En declaraciones al programa Buenas Tardes China, el ex viceministro de Economía señaló que «la doble caída de la industria y de la construcción es compatible con una economía que está entrando en una recesión». Álvarez Agis vinculó el fenómeno al agotamiento de un modelo antiinflacionario que se basó casi exclusivamente en el ancla fiscal, sin ofrecer alternativas de impulso a la demanda interna.
«Ahí tenés la pintura de este momento. Es una inflación a la que le cuesta bajar y una economía que sigue cayendo, a casi tres años del cambio del régimen macroeconómico», afirmó Álvarez Agis, quien recordó el rescate del FMI en 2025 y la posterior intervención directa del Tesoro de los Estados Unidos. Su conclusión fue contundente: el programa económico ya dio todo lo que podía dar y el gobierno sigue operando con las mismas herramientas en septiembre de 2026.
Los motores apagados
El cuadro de situación es coherente: la obra pública sigue paralizada; la inversión privada no despega pese al Régimen de Incentivos a las Grandes Inversiones (RIGI), cuyos proyectos tardarán años en materializarse; las paritarias quedaron pisadas; y los salarios registrados perdieron otro 2,8% en los últimos 12 meses, según la Secretaría de Trabajo. Desde noviembre de 2023 cerraron 31.342 empresas y se destruyeron 434.126 puestos de trabajo en 31 meses, de acuerdo a datos de la Superintendencia de Riesgos del Trabajo.
En ese contexto, el consumo privado tampoco puede actuar como motor de reactivación. La caída del salario real acumulada desde el inicio de la gestión Milei redujo el poder adquisitivo de los trabajadores a niveles que no permiten sostener el nivel de gasto. Las frases presidenciales del tipo «crecimiento con o sin dinero» o «se vienen los mejores 18 meses de la historia» quedaron varadas en el largo repositorio de promesas económicas incumplidas que los argentinos acumulan desde hace décadas.
El presupuesto como nuevo escenario de ficción
El telón de fondo presupuestario agrega otro elemento de preocupación. El presupuesto 2026 proyectó una inflación del 10,1% anual y un dólar de $1.423 en diciembre; a agosto, la inflación acumulada ya trepó al 21,3% y el tipo de cambio rondaba los $1.530. Este martes el gobierno debe presentar el proyecto de ley de presupuesto 2027, aunque hasta el momento las fuentes oficiales no informaron los supuestos macroeconómicos centrales del texto. Lo que sí trascendió: habrá una cláusula de «apagado» automático si el gasto supera las partidas previstas, y algunas obras públicas para provincias aliadas al gobierno.
Lo que tenés que saber
- La industria cayó 5% y la construcción 4,6% en julio, según el INDEC; la minería también bajó 0,9% en el mes.
- Cinco consultoras de la City y el Banco Central coinciden en que el PIB del segundo trimestre retrocedió entre 0,5% y 1%.
- Desde noviembre de 2023, cerraron 31.342 empresas y se perdieron 434.126 puestos de trabajo registrado.
- Los salarios registrados perdieron 2,8% en los últimos 12 meses y el consumo privado no puede actuar como motor de recuperación.
- La Universidad Torcuato Di Tella estima en 81% la probabilidad de que la economía abandone su fase expansiva en los próximos meses.
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