Los inquilinos que firmaron contratos de alquiler durante la vigencia de la Ley de Alquileres enfrentan un panorama complejo: el ajuste trimestral del Índice para Contratos de Locación (ICL) alcanza el 11,20% en el período abril-julio 2025, superando ampliamente la inflación acumulada del mismo período que fue del 6,0% (2,8% en abril, 1,5% en mayo y 1,6% en junio).

Esta diferencia no es casualidad. El ICL se calcula combinando en partes iguales el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que refleja la evolución de los salarios. El resultado es un índice que, según los datos oficiales del Banco Central, genera mayor presión sobre el bolsillo de los inquilinos.

El peso de la fórmula mixta en los contratos vigentes

Los alquileres firmados entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 se rigen por la ley 27.551, con ajustes mediante el ICL del Banco Central. Esta población de contratos, que abarca casi tres años de locaciones, queda sujeta a una mecánica de actualización que considera no solo la inflación sino también la evolución salarial.

La diferencia práctica es significativa: mientras un contrato ajustado por IPC puro experimentaría un incremento del 6% trimestral, los regidos por ICL enfrentan aumentos del 11,20% en el mismo período. Para un alquiler de $700.000, esto significa la diferencia entre pagar $742.000 (ajuste por IPC) o aproximadamente $778.400 (ajuste por ICL).

En enero de 2025, los contratos ajustados por ICL aumentaron un 190,69% anual, mientras que el IPC mostró un incremento del 193% en el mismo período, lo que evidencia que la brecha puede variar según el momento de actualización, pero mantiene la tendencia de mayor impacto para los inquilinos.

La nueva realidad post Ley de Alquileres

Con la Ley de Alquileres derogada, los contratos de locación en Argentina ya no tienen una fórmula de actualización obligatoria. Sin embargo, los contratos firmados bajo el régimen anterior mantienen sus condiciones originales hasta su vencimiento.

Para los contratos posteriores al DNU que lo elijan, el ICL puede pactarse con periodicidad trimestral, semestral o anual, lo que permite mayor flexibilidad pero también genera incertidumbre sobre qué índice resulta más conveniente para las partes.

El impacto diferencial según periodicidad

Los datos oficiales muestran cómo la frecuencia de ajuste modifica el impacto:

• Ajuste trimestral: 11,20% (abril-julio 2025)
• Ajuste cuatrimestral: 13,96% (marzo-julio 2025)
• Ajuste semestral: 20,60% (enero-julio 2025)

Esta progresión muestra que, paradójicamente, los ajustes más frecuentes pueden resultar menos onerosos para los inquilinos, aunque mantienen la presión constante de incrementos regulares.

Contexto de política habitacional

La situación actual refleja las tensiones de un mercado de alquileres en transición. El incremento previsto para abril de 2025 fue del 116,85%, lo que implica una reducción contundente respecto del pico del 265% registrado en julio de 2024, según datos del BCRA.

Esta moderación relativa no oculta el hecho de que los inquilinos con contratos regidos por ICL enfrentan un mecanismo de actualización sistemáticamente más gravoso que aquellos que pueden negociar ajustes por inflación pura.

La inclusión del componente salarial en la fórmula, pensada originalmente para equilibrar las actualizaciones con la capacidad de pago, termina generando el efecto contrario en un contexto donde los salarios no acompañan completamente la evolución de los precios, pero sí elevan el piso de los ajustes inmobiliarios.

Puntos clave:

• El ICL genera aumentos trimestrales del 11,20%, casi el doble que la inflación pura del 6%
• Los contratos firmados entre julio 2020 y octubre 2023 mantienen obligatoriedad del ICL
• La fórmula mixta (50% IPC + 50% salarios) penaliza sistemáticamente a los inquilinos
• Los ajustes más frecuentes resultan paradójicamente menos onerosos que los anuales
• La derogación de la Ley de Alquileres no afecta contratos vigentes hasta su vencimiento