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Inflación

Con la fórmula mixta de alquileres, los inquilinos pagan el doble

Los contratos con actualización por ICL generan incrementos superiores al 11% en períodos cortos, mientras la inflación pura ronda el 6% trimestral. La fórmula que combina precios y salarios castiga más a los inquilinos.

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Los inquilinos que firmaron contratos de alquiler durante la vigencia de la Ley de Alquileres enfrentan un panorama complejo: el ajuste trimestral del Índice para Contratos de Locación (ICL) alcanza el 11,20% en el período abril-julio 2025, superando ampliamente la inflación acumulada del mismo período que fue del 6,0% (2,8% en abril, 1,5% en mayo y 1,6% en junio).

Esta diferencia no es casualidad. El ICL se calcula combinando en partes iguales el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que refleja la evolución de los salarios. El resultado es un índice que, según los datos oficiales del Banco Central, genera mayor presión sobre el bolsillo de los inquilinos.

El peso de la fórmula mixta en los contratos vigentes

Los alquileres firmados entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 se rigen por la ley 27.551, con ajustes mediante el ICL del Banco Central. Esta población de contratos, que abarca casi tres años de locaciones, queda sujeta a una mecánica de actualización que considera no solo la inflación sino también la evolución salarial.

La diferencia práctica es significativa: mientras un contrato ajustado por IPC puro experimentaría un incremento del 6% trimestral, los regidos por ICL enfrentan aumentos del 11,20% en el mismo período. Para un alquiler de $700.000, esto significa la diferencia entre pagar $742.000 (ajuste por IPC) o aproximadamente $778.400 (ajuste por ICL).

En enero de 2025, los contratos ajustados por ICL aumentaron un 190,69% anual, mientras que el IPC mostró un incremento del 193% en el mismo período, lo que evidencia que la brecha puede variar según el momento de actualización, pero mantiene la tendencia de mayor impacto para los inquilinos.

La nueva realidad post Ley de Alquileres

Con la Ley de Alquileres derogada, los contratos de locación en Argentina ya no tienen una fórmula de actualización obligatoria. Sin embargo, los contratos firmados bajo el régimen anterior mantienen sus condiciones originales hasta su vencimiento.

Para los contratos posteriores al DNU que lo elijan, el ICL puede pactarse con periodicidad trimestral, semestral o anual, lo que permite mayor flexibilidad pero también genera incertidumbre sobre qué índice resulta más conveniente para las partes.

El impacto diferencial según periodicidad

Los datos oficiales muestran cómo la frecuencia de ajuste modifica el impacto:

  • Ajuste trimestral: 11,20% (abril-julio 2025)
  • Ajuste cuatrimestral: 13,96% (marzo-julio 2025)
  • Ajuste semestral: 20,60% (enero-julio 2025)

Esta progresión muestra que, paradójicamente, los ajustes más frecuentes pueden resultar menos onerosos para los inquilinos, aunque mantienen la presión constante de incrementos regulares.

Contexto de política habitacional

La situación actual refleja las tensiones de un mercado de alquileres en transición. El incremento previsto para abril de 2025 fue del 116,85%, lo que implica una reducción contundente respecto del pico del 265% registrado en julio de 2024, según datos del BCRA.

Esta moderación relativa no oculta el hecho de que los inquilinos con contratos regidos por ICL enfrentan un mecanismo de actualización sistemáticamente más gravoso que aquellos que pueden negociar ajustes por inflación pura.

La inclusión del componente salarial en la fórmula, pensada originalmente para equilibrar las actualizaciones con la capacidad de pago, termina generando el efecto contrario en un contexto donde los salarios no acompañan completamente la evolución de los precios, pero sí elevan el piso de los ajustes inmobiliarios.

Puntos clave:

  • El ICL genera aumentos trimestrales del 11,20%, casi el doble que la inflación pura del 6%
  • Los contratos firmados entre julio 2020 y octubre 2023 mantienen obligatoriedad del ICL
  • La fórmula mixta (50% IPC + 50% salarios) penaliza sistemáticamente a los inquilinos
  • Los ajustes más frecuentes resultan paradójicamente menos onerosos que los anuales
  • La derogación de la Ley de Alquileres no afecta contratos vigentes hasta su vencimiento

Combustibles ⛽

Alquileres, boletos y prepagas: noviembre trae otra ronda de aumentos

Los alquileres con ajuste semestral subirán 12,95%, los colectivos hasta 4%, las prepagas 2,3% en promedio y los servicios públicos llegarán con nuevos aumentos. La desaceleración que el Gobierno espera profundizar convive con ajustes que siguen erosionando el ingreso.

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Los alquileres subirán 5,81% con ajuste trimestral, 7,82% con cuatrimestral y 12,95% con semestral.

Los inquilinos con ajuste semestral pagarán 12,95% más desde noviembre, y no son los únicos: colectivos, subte, peajes, combustibles, colegios, prepagas y servicios públicos también aumentan en el mismo mes.

Con el comienzo del penúltimo mes del año entran en vigencia nuevos incrementos que impactarán en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y en el bolsillo de los hogares argentinos. El Gobierno de Javier Milei mantiene la expectativa de que la desaceleración de la variación de precios de los últimos meses se profundice, pero los ajustes sectoriales siguen presionando sobre el índice.

Alquileres: ajustes de hasta 12,95%

Los inquilinos enfrentarán una nueva actualización de sus contratos, según la periodicidad pactada y el Índice de Contratos de Locación (ICL). En los acuerdos que se actualizan libremente, los aumentos dependen de los plazos y del mecanismo fijados en cada caso.

En noviembre, los valores subirán 5,81% con ajuste trimestral, 7,82% con ajuste cuatrimestral y 12,95% con ajuste semestral. Quienes alquilan con actualización semestral cargarán con el golpe más fuerte del mes.

Colectivos, subte y peajes

El boleto de los colectivos que circulan en la provincia de Buenos Aires aumentará 4% y el de la Ciudad de Buenos Aires, 3,9%. Con SUBE registrada, el pasaje costará entre $956,38 y $1.895,54, según los kilómetros recorridos y la jurisdicción.

Los nuevos valores para las líneas de la provincia (del 200 en adelante) serán:

  • Boleto mínimo (de 0 a 3 kilómetros): $1.263,69
  • De 3 a 6 kilómetros: $1.421,65
  • De 6 a 12 kilómetros: $1.579,60
  • De 12 a 27 kilómetros: $1.895,54

En la Ciudad de Buenos Aires, los valores serán:

  • Boleto mínimo (hasta 3 kilómetros): $956,38
  • De 3 a 6 kilómetros: $1.062,70
  • De 6 a 12 kilómetros: $1.144,55
  • De 12 a 27 kilómetros: $1.226,48

El pasaje de subte en territorio porteño también tendrá un incremento de 3,9% y pasará a costar $1.888 con SUBE registrada. Las tarifas de los peajes de jurisdicción porteña subirán el mismo porcentaje.

Combustibles, colegios, prepagas y servicios

La nafta y el gasoil aumentarán por la actualización parcial del impuesto a los combustibles líquidos y al dióxido de carbono, producto de la suba diferida por el Poder Ejecutivo. Como ocurre en los últimos meses, el incremento se aplicará directamente y sin aviso previo.

Las entidades que nuclean a los colegios privados con subvención estatal de la provincia de Buenos Aires aplicarán un aumento de 3% en las cuotas de noviembre, mientras que las de la Ciudad de Buenos Aires aún no informaron un ajuste.

Las prepagas subirán en promedio 2,3%, con variaciones según la empresa, el plan y la región del país. Ese porcentaje se ubicará por encima de la variación general de precios de los últimos meses. Además, las facturas de electricidad, gas natural y agua llegarán con aumentos, según los esquemas de actualización mensual vigentes.

El contexto: tarifas que corren por encima de la inflación

El nuevo escalón de aumentos se suma a una secuencia que viene castigando a los hogares desde el inicio de la gestión libertaria. Según un informe del IIEP (UBA-CONICET), la canasta de servicios y transporte público acumuló una suba superior a 525% desde diciembre de 2023, con el transporte a la cabeza, con 912%.

La desaceleración del índice general que exhibe el Gobierno convive con gastos fijos que crecen mes a mes y reducen el salario disponible. Cada incremento sectorial, por separado, parece menor; juntos, obligan a las familias a destinar una porción cada vez mayor de sus ingresos a alquiler, boleto, cuota escolar, salud y servicios, antes de llegar a la góndola.

Lo que tenés que saber

  • Los alquileres subirán 5,81% con ajuste trimestral, 7,82% con cuatrimestral y 12,95% con semestral.
  • Los colectivos aumentarán 4% en la provincia de Buenos Aires y 3,9% en la Ciudad; el subte y los peajes porteños, 3,9%.
  • Las prepagas subirán 2,3% en promedio y los colegios privados bonaerenses con subvención estatal, 3%.
  • Los combustibles aumentarán por la actualización parcial de impuestos diferida por el Ejecutivo, sin aviso previo.
  • Según el IIEP (UBA-CONICET), servicios y transporte acumulan una suba superior a 525% desde diciembre de 2023.
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