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A 3 años de la Ley de Alquileres: otro fracaso macrista

En medio de la crisis habitacional en CQBA, casi el 50% de los inmuebles se ofrecen en dólares.

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La Ley de Alquileres cumplirá en julio próximo tres años de vigencia, por lo que comienzan a vencer los primeros contratos firmados entre inquilinos y propietarios con plazo de 36 meses como estipula la norma, en medio de un fuerte debate sobre la continuidad de la iniciativa impulsada durante el Gobierno de Mauricio Macri y puesta en marcha durante la actual administración.

El 1 de julio de 2020, tras la aprobación del Congreso, entró en vigencia la actual Ley de Alquileres, que introdujo como modificaciones principales la extensión a tres años en los contratos de locación –anteriormente de dos años- y la actualización anual sobre la base del Índice de Contrato de Locación (ICL) -coeficiente entre el IPC y el Ripte-, que elabora el Banco Central (BCRA).

Hasta ese momento, los aumentos en los alquileres se pactaban de común acuerdo entre inquilinos y propietarios, intermediados por las inmobiliarias, mayormente con una periodicidad semestral y en algunos casos anual.

El objetivo de la norma fue dar mayor previsibilidad a los inquilinos al extender el plazo y fijar una modalidad de actualización; sin embargo, sumado al contexto de pandemia, el efecto en el mercado fue que cayó la oferta de propiedades para alquiler, los propietarios las retiraron, y se registró una suba en el costo de entrada a las propiedades.

Se estima que el stock de propiedades en alquiler cayó más de 30% y creció la tendencia, sobre todo en la ciudad de Buenos Aires (CABA), a negociar los alquileres en plazos temporarios y en algunos casos en dólares, lo que evade las condiciones de la ley.

El 52% de las ofertas de alquileres son en dólares en CABA, según un relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) realizado en mayo.

Asimismo, por la retracción de la oferta, se elevaron los precios de entrada a los alquileres: en mayo la mediana de los monoambientes ofertados en CABA fue $ 92.500 (+115,1% interanual), con lo cual el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en mayo era $ 84.512, cubre el 91,4% de un alquiler.En el caso de 2 ambientes la mediana en mayo fue $ 120.000 (+140%) y para 3 ambientes $ 160.000 (109,2%), según CESO.

Dentro de los contratos, un alquiler que comenzó en julio de 2020, tuvo en julio de 2021 un primer aumento de acuerdo con el ICL de 41%, luego en julio de 2022 tuvo el segundo incremento de 58,16% y en julio próximo aumentaría alrededor de 95% de acordarse la renovación del contrato, lo que acumula una suba cercana a 360%.

Sobre esta situación, el referente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, afirmó que hace falta un paso más para que la ley favorezca a los inquilinos, que consiste en «regular el precio inicial del contrato».

La presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (Cucicba), Marta Liotto, dijo que «es altamente probable que la situación se agrave en los próximos meses», dado que «a partir de este mes comienzan a vencerse los contratos firmados dentro del marco de la actual Ley de Alquileres, y esto implicará una fortísima suba de los cánones locativos».

«Esto se agravaría aún más si los propietarios de muchos de esos inmuebles deciden no mantenerlo en alquiler; la situación es verdaderamente desesperante para los inquilinos», afirmó Liotto.

Dijo que «para salir de esta situación, hay que avanzar con la necesidad de modificar la Ley de Alquileres y a la vez poner en práctica un paquete de medidas dirigidas a aumentar el stock de unidades en alquiler».

Por su parte, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señaló que «antes de la ley, una propiedad estaba entre 60 y 90 días en oferta y ahora no hay propiedades, son escasas o nulas la oferta y un inquilino está a la espera hasta que sale una y cuando aparece tiene que ser apta a su presupuesto».

«El problema es: ¿A dónde van las familias? La mayoría hace extensiones de sus contratos tratando de contener la situación y los propietarios entienden que las partes se tienen que poner de acuerdo», agregó Bennazar.Consideró «fundamental avanzar en el cambio para los plazos de contratos, al menos habría que volver a dos años y que la actualización de los precios se ajuste cada tres meses».

En estos tres años, hubo distintos debates en el sector y proyectos legislativos para modificar la Ley, así como se evaluó la posibilidad de derogarla, lo que no avanzó hasta el momento por falta de consenso.

Ricardo Botana, titular de la Unión Argentina de Inquilinos, consideró que «la nueva ley trajo nuevos derechos para los inquilinos, el tema del aumento de 2 a 3 años es muy bueno, que le tengan que devolver el depósito actualizado, que puedan rescindir sin pagar indemnización si pre avisa con tres meses, son cuestiones y derechos que le han hecho bien al inquilino».

Señaló que «el tema de fijar un aumento atado la mitad de ese índice al IPC, a la inflación, y la otra parte a los salarios, la verdad que no ha sido bueno, de un día para el otro pagar el doble al inquilino lo complica mucho».

«Los locadores vieron poco seductor seguir con los contratos de locaciones comunes por tres años y se empezaron a volcar muchos a las plataformas temporarias o directamente lo quisieron vender, entonces en los centros urbanos del país estamos viendo cada vez menos oferta para alquileres comunes», agregó Botana.

Deuda externa

Caputo y Georgieva en Bangkok, mucha foto, ningún dólar: el FMI aplaude el ajuste pero retiene US$869 M

Kristalina Georgieva elogió la «disciplina fiscal» del Gobierno tras reunirse con Luis Caputo en Bangkok, pero la tercera revisión del acuerdo sigue sin cerrarse. El Ejecutivo no alcanzó la meta de superávit del primer semestre y necesita un perdón del organismo para cobrar el próximo desembolso.

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El Argentino Diario-Kristalina Georgieva-Luis Caputo.
Elogios sin desembolso: el FMI aplaude el ajuste pero la tercera revisión sigue trabada.

Muchos elogios y ningún dólar. El Fondo Monetario Internacional volvió a premiar con palabras el ajuste del gobierno de Javier Milei, pero dejó en suspenso el desembolso de unos USD 869 millones que depende de la tercera revisión del acuerdo, todavía sin fecha de cierre. La foto de la armonía con el organismo llegó, el dinero todavía no.

La directora gerente del FMI, Kristalina Georgieva, recibió este martes al ministro de Economía, Luis Caputo, en Bangkok, Tailandia, en el marco de las Reuniones Anuales del Fondo y del Banco Mundial. Tras el encuentro, Georgieva publicó en su cuenta oficial de X: «Damos la bienvenida a las mejoras en los fundamentos económicos y la resiliencia, anclados en la disciplina fiscal mientras muchos países luchan con altos déficits». En el mismo mensaje, aclaró que ambos «equipos están trabajando estrechamente para finalizar las discusiones de la tercera revisión».

Caputo celebra, pero confirma que no hay acuerdo técnico

Caputo, por su parte, celebró el encuentro en su cuenta de X: «Excelente reunión con Kristalina Georgieva, Dan Katz y equipos. Recorrimos todos los temas, internos y externos». Según el relato del propio ministro, Georgieva calificó la disciplina fiscal argentina como «ejemplar en el mundo», pese al impacto de los shocks internacionales.

Sin embargo, el mismo Caputo admitió el dato que desarma el entusiasmo oficial: «Los equipos seguirán trabajando para finalizar la tercera revisión», sostuvo, sin precisar plazos. No hubo anuncio de acuerdo a nivel técnico, el paso previo indispensable para que el Directorio Ejecutivo del FMI apruebe el giro de fondos.

La meta incumplida y el perdón que necesita el Gobierno

La reunión en Bangkok llegó después de la misión técnica del Fondo que, encabezada por Joyce Wong, estuvo en Buenos Aires entre el 21 y el 29 de septiembre para auditar el programa. Uno de los puntos bajo análisis es el cumplimiento de las metas fiscales del primer semestre de 2026, y allí aparece la grieta en el relato del superávit.

De acuerdo con los datos difundidos por la prensa local, entre enero y junio la Argentina acumuló un superávit primario de $6,29 billones, por debajo de los $6,86 billones fijados en la meta acordada con el organismo, una diferencia de alrededor de $574.000 millones. El Gobierno que hizo de la motosierra su bandera no logró cumplir la meta fiscal que él mismo pactó con el Fondo.

Por ese desvío, el Ejecutivo necesita una dispensa técnica, conocida como waiver, para que la revisión pueda avanzar. A eso se suma la evaluación del resto de los compromisos del programa, entre ellos los vinculados con la acumulación de reservas internacionales, otro frente donde el Gobierno ya acumuló incumplimientos.

Un acuerdo que se renueva a fuerza de excepciones

No es la primera vez que el FMI convalida al Gobierno pese a metas no alcanzadas. En abril de 2025, la administración libertaria firmó un nuevo programa de Servicio Ampliado por USD 20.000 millones, con un desembolso inicial inédito de USD 12.000 millones. En abril de 2026, la segunda revisión habilitó otros USD 1.000 millones aun con incumplimientos previos en la meta de reservas, según detalló el Foro Economía y Trabajo, el espacio de economistas vinculados al movimiento sindical que coordina Eduardo Berrozpe, en un documento publicado en mayo.

Ese mismo informe recordó que, al cierre de 2025, la deuda total de la Argentina con el Fondo sumaba USD 57.100 millones, y que los picos de vencimientos se concentrarán entre 2027 y 2032. Cada nueva revisión aprobada amplía una hipoteca que condicionará a los próximos gobiernos.

La disciplina fiscal que elogia el Fondo, vista desde abajo

La «disciplina fiscal» que destacó Georgieva tiene un costo concreto. Según el relevamiento del Foro Economía y Trabajo, los recortes reales acumulados desde 2023 alcanzaron el 31% en el gasto primario total, el 86% en el gasto de capital, el 66% en las transferencias a provincias, el 61% en los programas sociales y el 29% en los salarios públicos. En el primer trimestre de 2026, el gasto primario cayó otro 5,1% interanual en el marco del cumplimiento de las metas con el organismo.

Mientras tanto, la canasta de servicios públicos y transporte acumuló una suba superior al 525% desde el inicio de la gestión libertaria, según datos del Instituto Interdisciplinario de Economía Política (IIEP) de la UBA y el CONICET. Lo que en Washington se celebra como ejemplo mundial, en los hogares argentinos se paga con tarifas impagables y un Estado que se retira.

La agenda en Bangkok: dólares y financiamiento

Caputo viajó a Tailandia junto al viceministro de Economía, José Luis Daza, el presidente del Banco Central, Santiago Bausili, y el vicepresidente de la entidad, Vladimir Werning. La agenda oficial incluye reuniones con el presidente del Banco Mundial, Ajay Banga, y con el titular del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), Ilan Goldfajn, además de los encuentros de ministros de Finanzas y gobernadores de bancos centrales del G20.

El objetivo central del equipo económico es destrabar fondos en un escenario internacional atravesado por las dificultades de financiamiento, el encarecimiento de la energía y la incertidumbre sobre el crecimiento global. El Gobierno volvió de Bangkok con una postal de respaldo, pero sigue dependiendo del visto bueno del principal acreedor del país.

Lo que tenés que saber:

  • Kristalina Georgieva elogió la «disciplina fiscal» del Gobierno tras reunirse con Luis Caputo en Bangkok.
  • La tercera revisión del acuerdo sigue pendiente y no hubo anuncio de acuerdo técnico.
  • De esa revisión depende un desembolso de unos USD 869 millones, que debe aprobar el Directorio del FMI.
  • El superávit primario del primer semestre fue de $6,29 billones, por debajo de la meta de $6,86 billones, por lo que el Gobierno necesita un waiver.
  • Al cierre de 2025, la deuda argentina con el FMI sumaba USD 57.100 millones.
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