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Cómo son los nuevos contratos de alquiler

Los nuevos contratos dejaron de tener un plazo mínimo legal y hay libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago y el mecanismo de ajuste.

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Los alquileres quedaron liberados al común acuerdo entre inquilinos y propietarios a partir de la entrada en vigencia del DNU, y lo que prevalece en estos primeros días es la firma de contratos con duración de dos años y actualización trimestral en base a la evolución del Índice de Precios al Consumidor.

A partir de la entrada en vigencia el 29 de diciembre del DNU 70/2023, que entre otras cosas derogó la Ley de Alquileres, los nuevos contratos dejaron de tener un plazo mínimo legal y hay libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago y el mecanismo de ajuste.

Esta desregulación convive con contratos aún vigentes de las dos versiones de la Ley de Alquileres: la vigente desde 2020 con contratos de 3 años y actualización anual por Índice de Contratos de Locación (ICL) y la modificación que se introdujo en octubre 2023 con contratos de 3 años y actualización semestral por Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

Los contratos firmados antes de la derogación de la Ley de Alquileres se regirán por las condiciones previstas en la norma, hasta que llegue el momento de la renovación.

Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), dijo que a partir de la derogación de la ley hay «una tendencia a normalizar lentamente el mercado».

«Hoy la tendencia es suscribir contrato con acuerdo entre las partes, con un valor fijo por los dos años de contrato y se escalona cada tres meses con un acuerdo que podría ser o actualizar por algún tipo de índice», detalló Vodanovich.

Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario, afirmó que si se mantiene la derogación «en cinco meses, seis meses como máximo el mercado, el tema de la oferta en el mercado de inmuebles en alquiler están normalizados».

Liotto dijo que los primeros contratos rubricados la semana pasada fueron con plazos de 24 meses y «la actualización en la mayoría de los casos se dio en forma trimestral, algunos por el ICL y otros por el índice del precios al consumidor».

Por su parte, Inquilinos Agrupados (IA) presentó la semana pasada un amparo ante la Justicia contra el DNU, en el que solicitó una acción de nulidad en principio y después una cautelar para que suspendan los efectos del Decreto.

Gervasio Muñoz, presidente de IA, dijo en declaraciones radiales que «lo que ha sucedido con el decreto es que se han institucionalizado, legalizado las reglas del mercado; las reglas del mercado siempre son brutales».

«En Argentina ya no hay marco regulatorio para alquilar vivienda, algo insólito que no existe en ninguna parte del mundo, entonces hoy la situación por supuesto es dramática», agregó.

Señaló que «nosotros presentamos la semana pasada un pedido de nulidad del decreto, supongamos que nosotros logramos que la Ley de Alquileres esté vigente de vuelta, por un tiempo o lo que sea, de todas formas la situación económica es gravísima».

De acuerdo con un relevamiento de Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires los alquileres acumularon un aumento de 260% en 2023 respecto del año anterior, muy por encima de la inflación que se habría ubicado en torno al 200%, mientras que el ajuste en base al ICL rondaría el 135,5%.

En la ciudad de Buenos Aires, según la zona, un monoambiente de 40 metros cuadrados (m2) se alquila por 280.260 pesos mensuales; un departamento de dos ambientes y 50 m2 alcanza los 334.888 pesos mensuales; y los de tres ambientes y 70 m2 tienen un precio de 463.301 pesos por mes.

Desde Zonaprop informaron que en las últimas dos semanas de diciembre se ve un leve aumento del 3% en la oferta de avisos para alquiler en CABA aunque es muy reciente para saber si esto responden a la derogación de la ley.

En febrero 2023 se registró el menor nivel de publicaciones y hoy se encuentra un 43% por encima de esa cantidad mínima.

En diciembre fue cuando más avisos activos de alquiler de departamentos en CABA hubo en el año.

El Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) relevó que en diciembre la mediana de alquiler de los monoambientes ofertados en CABA fue de 250.000 pesos: Esto significó que el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en diciembre fue de $156.000, cubrió el 62,4% del valor del alquiler.

Esta relación, que había mejorado hacia mediados de 2022, bajó más de 30 puntos el último mes de 2023.

Actualidad

Movistar se reparte: 6 millones de líneas pasan a Tuenti y el resto queda en Telecom

Telecom aceptó venderle a Metrotel 6.005.425 clientes móviles y 211.566 de internet por US$450 millones más IVA, la condición para quedarse con Telefónica. Entre los nuevos dueños del comprador hay un ex director y un ex accionista de Clarín. Falta el aval del ENACOM.

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Edificio de Telefónica con el logo de Movistar

Movistar empieza a repartirse. Telecom, controlada por Cablevisión Holding, de los accionistas que controlan el Grupo Clarín, en sociedad con el fondo Fintech de David Martínez, aceptó transferir más de seis millones de líneas de Movistar a Metrotel, que las operará bajo la marca Tuenti: es la condición que fijó la Autoridad Nacional de la Competencia (ANC) para aprobarle la compra de Telefónica.

El directorio de Telecom resolvió el miércoles 14 aceptar la oferta de CPS Comunicaciones S.A. (Metrotel) y lo comunicó a la Comisión Nacional de Valores (CNV) en un hecho relevante. El precio es de US$450 millones más IVA, pagaderos en cuotas, e incluye tanto la venta de los activos como un mínimo garantizado de contratación de servicios mayoristas a la propia Telecom. El paquete suma 6.005.425 clientes móviles (4.002.013 en el AMBA y 2.003.412 en el resto del país), 211.566 clientes de internet residencial en 28 localidades, derechos de uso de espectro, el núcleo de red, la red de fibra óptica hasta el hogar que Telefónica desplegó en la Ciudad de Buenos Aires y una licencia exclusiva para usar la marca Tuenti, por la que Metrotel pagará US$1 millón por año más IVA.

Qué pasa con tu línea

Según el comunicado de Metrotel, los clientes «serán transferidos a TUENTI, manteniendo su número, sus planes y las condiciones vigentes, sin necesidad de realizar trámites y sin interrupciones en el servicio». Según los términos de la operación difundidos por la prensa económica, la cesión incluye contratos, numeración, historial y condiciones, además del saldo no consumido de los clientes prepagos y las promociones aplicables, por lo que no hará falta hacer portabilidad. Según fuentes de Telecom, los usuarios alcanzados recibirán primero una comunicación de Movistar y después otra de Tuenti.

Lo que todavía no está definido es si habrá que cambiar el chip, cuáles serán las tarifas futuras ni por qué canales se hará la atención al cliente: la documentación no lo precisa. Tampoco hay un cronograma cerrado. Según fuentes del sector citadas por medios locales, la migración demandaría unos 60 días y la expectativa es que concluya antes de fin de año.

Para la cobertura, la Autoridad Nacional de la Competencia (ANC) obligó a Telecom a compartir antenas y equipos de radio, a dar roaming nacional e internacional y a permitir la coubicación en sus sitios por un plazo mínimo de tres años, renovable hasta que el nuevo operador tenga red propia operativa. La desinversión debe completarse en 18 meses, bajo la fiscalización de un agente de monitoreo. Hasta entonces, Metrotel competirá contra Telecom y a la vez dependerá de su red.

¿Y la marca Movistar?

No todos los clientes de Movistar pasan a Tuenti: solo los incluidos en la desinversión. Telefónica tenía alrededor de 20 millones de clientes en el país. El resto quedará en manos de Telecom: el directivo de la compañía Gonzalo Hita había anticipado que, una vez obtenida la aprobación regulatoria, la marca Movistar sería devuelta a Telefónica y esos clientes migrarían a Personal. Es un plan de la empresa: no hay, por ahora, un anuncio oficial ni una fecha para que la marca deje de usarse en el país.

Quién es Metrotel

Metrotel es una empresa argentina de telecomunicaciones fundada en 1995, con más de 8.000 kilómetros de fibra óptica propia y un negocio orientado a clientes corporativos y mayoristas. Su CEO, Sebastián Bardengo, que seguirá al frente, es según trascendió un ex ejecutivo de Cablevisión, Clarín y Telecom. Con esta compra, según la propia empresa, pasa a ser el tercer operador convergente fijo-móvil del país, detrás de Personal y Claro.

La empresa acaba de cambiar de dueños. Los fondos estadounidenses Riverwood Capital y Blackstone vendieron sus acciones: el 51% quedó en manos de Nippur Fiber Holdings, de Luis María Blaquier y Sebastián Caputo, con financiamiento del Banco Itaú según trascendió, y el 49% en Beacon, el fondo del empresario estadounidense Ralph Booth.

La ANC había exigido que el comprador fuera un adquirente independiente. Los antecedentes de los nuevos socios muestran, sin embargo, vínculos previos con el Grupo Clarín. Blaquier estuvo a cargo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES al inicio del gobierno de Mauricio Macri y, hasta diciembre de 2015, fue director del Grupo Clarín en representación del accionista GS Unidos, la sociedad a través de la cual primero Goldman Sachs y después Booth tuvieron su participación en el grupo. Booth controló indirectamente cerca del 9% de Clarín desde 2012 hasta 2017, cuando vendió su parte a los accionistas controlantes. Sebastián Caputo, por su parte, es sobrino del empresario Nicolás Caputo y, por esa rama, sobrino segundo del ministro de Economía, Luis Caputo. El comprador elegido para garantizar competencia frente a Telecom tiene entre sus dueños a un ex director del Grupo Clarín y a un ex accionista del grupo.

El relato antimonopolio

Desde que Telecom anunció la compra de Telefónica por US$1.245 millones, en febrero de 2025, Javier Milei advirtió contra un esquema en el que «tu celular, tu Internet, tu teléfono, todo» lo controlara «el mismo grupo económico» y llegó a asegurar que Clarín no se iba a quedar con Telefónica. Según la ANC, antes de la operación Claro tenía el 41,8% del mercado móvil, Personal el 33,8% y Movistar el 24,4%: la fusión habría dejado al operador resultante con el 58%, frente al 42% de Claro.

Finalmente, el 18 de junio de 2026 el Tribunal de Defensa de la Competencia aprobó la operación con condiciones. Telecom, con los controlantes de Clarín y Fintech, se queda con Telefónica, y el Gobierno presenta como una victoria antimonopolio la cesión de unos seis millones de líneas a un operador que dependerá durante años de la red del propio Telecom. Mientras tanto, Telecom suma a Personal y Flow la mayor parte de la cartera de Movistar.

Los trabajadores

Según los términos de la oferta difundidos por medios locales, la operación incluye la cesión a Metrotel de contratos de trabajo, sujeta al consentimiento de cada empleado. No hay, hasta ahora, información pública sobre el futuro del resto del personal. En junio, cuando se aprobó la fusión, la Unión de Empleados Técnicos de las Telecomunicaciones (UETTEL-CTA) se declaró en estado de alerta. «La unificación de infraestructuras y tendidos de red dejará a miles de técnicos e instaladores en la calle», advirtió su secretario general, Jorge Castro.

Lo que falta

La operación todavía no está cerrada. Resta la aprobación del directorio de Telefónica Móviles Argentina, la firma de los contratos definitivos y de los acuerdos de compartición, su presentación ante la ANC y las autorizaciones del Ente Nacional de Comunicaciones (ENACOM) para el traspaso del espectro. El ENACOM, intervenido desde 2024, cambió de conducción hace apenas nueve días, como informó este diario.

Lo que tenés que saber:

  • Telecom aceptó vender a Metrotel 6.005.425 líneas móviles y 211.566 clientes de internet por US$450 millones más IVA.
  • Los clientes transferidos pasarán a Tuenti con su número, sus planes y sus saldos, sin hacer portabilidad.
  • La venta es la condición que fijó la ANC para que Telecom, controlada por los accionistas de Clarín junto con Fintech, se quede con Telefónica.
  • Metrotel pasó a manos de Nippur (Blaquier y Sebastián Caputo) y Beacon (Ralph Booth).
  • Faltan los contratos definitivos y las autorizaciones del ENACOM para el traspaso del espectro.
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