★ La crisis de los consorcios dejó de ser una anécdota de administradores para convertirse en un síntoma concreto del deterioro del poder adquisitivo de la clase media argentina. Según reportes de cámaras de administradores de edificios, la morosidad en el pago de expensas alcanzó un promedio del 20% en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), con picos que treparon al 31% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires al cierre del verano 2026.

El dato no es menor: con una expensa promedio en CABA que ya se ubica en $316.390 mensuales, el consorcio dejó de ser una prioridad en la pirámide de gastos de los hogares. Alquileres, servicios, alimentos y transporte compiten ferozmente en la misma billetera exhausta.

El «efecto enero»: deudas que se acumulan después de las fiestas

El primer mes de 2026 expuso con crudeza la fragilidad financiera de miles de familias. Los administradores de consorcios advirtieron que los niveles de deuda se dispararon tras las fiestas de fin de año, con un impacto especialmente visible en zonas turísticas. En la Costa Atlántica, la morosidad rozó el 42% durante la temporada, un número que refleja tanto la concentración de propietarios ausentistas como la precariedad de los ingresos de quienes viven allí todo el año.

El fenómeno no se agota en los números. La morosidad está generando un doble efecto social: por un lado, escalan los conflictos de convivencia en los edificios; por el otro, los consejos de propietarios se ven forzados a iniciar ejecuciones de expensas, un proceso judicial que implica costas adicionales para los deudores y tensiones que impactan en la vida cotidiana de las comunidades.

Inflación, paritarias y servicios: la tormenta perfecta para los consorcios

Si bien la inflación acumulada durante 2025 se ubicó en el 31,5%, el aumento de las expensas la superó: trepó al 34,7%, según los mismos reportes sectoriales. Ese desfase de tres puntos porcentuales, aparentemente menor, se suma al arrastre de deudas previas y se vuelve insostenible para amplios sectores de la clase media.

Los administradores identifican tres componentes de costo que definen como «inflexibles» y que presionan mes a mes la liquidación de expensas:

Los servicios públicos, con facturas de AySA y las distribuidoras de gas que impactan con fuerza en los edificios con sistemas centrales de calefacción y agua caliente; las paritarias de encargados de edificios, que constituyen el ítem de mayor peso en la liquidación mensual; y los contratos de mantenimiento de ascensores, bombas e infraestructura, que acompañan el ritmo de la denominada inflación técnica.

La combinación de estos tres vectores con un ingreso real estancado o en retroceso configura un escenario donde la ecuación no cierra para una franja creciente de propietarios e inquilinos.

Consorcios «en modo supervivencia»: deudas con proveedores y obras frenadas

La falta de liquidez empujó a muchos consejos de propietarios a tomar decisiones de emergencia que comprometen la infraestructura edilicia a mediano plazo. Para sostener el funcionamiento básico de los edificios, numerosos consorcios optaron por financiar su operatoria mediante deudas con proveedores, priorizando el pago de sueldos y servicios esenciales por sobre todo lo demás.

El resultado es un freno casi total a las obras de mejora. Los edificios quedaron limitados a reparaciones de urgencia extrema, postergando tareas de pintura, impermeabilización y renovación estética que, si se demoran demasiado, pueden derivar en problemas estructurales de mayor costo.

La Costa Atlántica vuelve a presentar el cuadro más severo: con una morosidad del 42% y una temporada turística que no alcanzó para sanear las cuentas de los consorcios, muchos edificios de la costa bonaerense arrancan el año sin los recursos mínimos para afrontar el ciclo de mantenimiento que exige el invierno.

Un mapa social que el Gobierno nacional no debería ignorar

La morosidad en expensas no es solo un problema contable de los consorcios. Es un indicador social de primer orden: cuando los sectores medios, históricamente los más cumplidos con sus obligaciones, empiezan a priorizar la comida o la salud por sobre el pago al consorcio, algo crujió estructuralmente en la economía doméstica.

El dato del 31% en CABA llega en un contexto de ajuste fiscal sostenido, tarifazos acumulados y salarios que no terminan de recuperar el terreno perdido frente a la inflación. La discusión sobre el acceso a la vivienda en Argentina suele concentrarse en el mercado inmobiliario o en el crédito hipotecario, pero la crisis de los consorcios advierte que el problema empieza mucho antes: en la capacidad de sostener el gasto mensual de vivir en un edificio.

Puntos clave

• La morosidad en expensas promedió el 20% en el AMBA y alcanzó el 31% en CABA, según reportes de cámaras de administradores de edificios.
• La expensa promedio en CABA se ubica en $316.390 mensuales.
• En la Costa Atlántica, la morosidad trepó al 42% durante la temporada de verano 2026.
• Las expensas aumentaron un 34,7% en 2025, por encima de la inflación general del período, estimada en el 31,5%.
• Los consorcios con mayor morosidad recurrieron a deudas con proveedores para sostener servicios básicos, frenando obras de mantenimiento y mejora. ★