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CABA

Uno de cada tres propietarios en CABA no paga sus expensas: la morosidad ya es del 31%

La deuda en los edificios del AMBA escala sin freno. En CABA, casi uno de cada tres copropietarios no pudo pagar sus expensas. En la Costa Atlántica, la falta de pago llegó al 42% durante la temporada.

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★ La crisis de los consorcios dejó de ser una anécdota de administradores para convertirse en un síntoma concreto del deterioro del poder adquisitivo de la clase media argentina. Según reportes de cámaras de administradores de edificios, la morosidad en el pago de expensas alcanzó un promedio del 20% en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), con picos que treparon al 31% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires al cierre del verano 2026.

El dato no es menor: con una expensa promedio en CABA que ya se ubica en $316.390 mensuales, el consorcio dejó de ser una prioridad en la pirámide de gastos de los hogares. Alquileres, servicios, alimentos y transporte compiten ferozmente en la misma billetera exhausta.

El «efecto enero»: deudas que se acumulan después de las fiestas

El primer mes de 2026 expuso con crudeza la fragilidad financiera de miles de familias. Los administradores de consorcios advirtieron que los niveles de deuda se dispararon tras las fiestas de fin de año, con un impacto especialmente visible en zonas turísticas. En la Costa Atlántica, la morosidad rozó el 42% durante la temporada, un número que refleja tanto la concentración de propietarios ausentistas como la precariedad de los ingresos de quienes viven allí todo el año.

El fenómeno no se agota en los números. La morosidad está generando un doble efecto social: por un lado, escalan los conflictos de convivencia en los edificios; por el otro, los consejos de propietarios se ven forzados a iniciar ejecuciones de expensas, un proceso judicial que implica costas adicionales para los deudores y tensiones que impactan en la vida cotidiana de las comunidades.

Inflación, paritarias y servicios: la tormenta perfecta para los consorcios

Si bien la inflación acumulada durante 2025 se ubicó en el 31,5%, el aumento de las expensas la superó: trepó al 34,7%, según los mismos reportes sectoriales. Ese desfase de tres puntos porcentuales, aparentemente menor, se suma al arrastre de deudas previas y se vuelve insostenible para amplios sectores de la clase media.

Los administradores identifican tres componentes de costo que definen como «inflexibles» y que presionan mes a mes la liquidación de expensas:

Los servicios públicos, con facturas de AySA y las distribuidoras de gas que impactan con fuerza en los edificios con sistemas centrales de calefacción y agua caliente; las paritarias de encargados de edificios, que constituyen el ítem de mayor peso en la liquidación mensual; y los contratos de mantenimiento de ascensores, bombas e infraestructura, que acompañan el ritmo de la denominada inflación técnica.

La combinación de estos tres vectores con un ingreso real estancado o en retroceso configura un escenario donde la ecuación no cierra para una franja creciente de propietarios e inquilinos.

Consorcios «en modo supervivencia»: deudas con proveedores y obras frenadas

La falta de liquidez empujó a muchos consejos de propietarios a tomar decisiones de emergencia que comprometen la infraestructura edilicia a mediano plazo. Para sostener el funcionamiento básico de los edificios, numerosos consorcios optaron por financiar su operatoria mediante deudas con proveedores, priorizando el pago de sueldos y servicios esenciales por sobre todo lo demás.

El resultado es un freno casi total a las obras de mejora. Los edificios quedaron limitados a reparaciones de urgencia extrema, postergando tareas de pintura, impermeabilización y renovación estética que, si se demoran demasiado, pueden derivar en problemas estructurales de mayor costo.

La Costa Atlántica vuelve a presentar el cuadro más severo: con una morosidad del 42% y una temporada turística que no alcanzó para sanear las cuentas de los consorcios, muchos edificios de la costa bonaerense arrancan el año sin los recursos mínimos para afrontar el ciclo de mantenimiento que exige el invierno.

Un mapa social que el Gobierno nacional no debería ignorar

La morosidad en expensas no es solo un problema contable de los consorcios. Es un indicador social de primer orden: cuando los sectores medios, históricamente los más cumplidos con sus obligaciones, empiezan a priorizar la comida o la salud por sobre el pago al consorcio, algo crujió estructuralmente en la economía doméstica.

El dato del 31% en CABA llega en un contexto de ajuste fiscal sostenido, tarifazos acumulados y salarios que no terminan de recuperar el terreno perdido frente a la inflación. La discusión sobre el acceso a la vivienda en Argentina suele concentrarse en el mercado inmobiliario o en el crédito hipotecario, pero la crisis de los consorcios advierte que el problema empieza mucho antes: en la capacidad de sostener el gasto mensual de vivir en un edificio.

Puntos clave

  • La morosidad en expensas promedió el 20% en el AMBA y alcanzó el 31% en CABA, según reportes de cámaras de administradores de edificios.
  • La expensa promedio en CABA se ubica en $316.390 mensuales.
  • En la Costa Atlántica, la morosidad trepó al 42% durante la temporada de verano 2026.
  • Las expensas aumentaron un 34,7% en 2025, por encima de la inflación general del período, estimada en el 31,5%.
  • Los consorcios con mayor morosidad recurrieron a deudas con proveedores para sostener servicios básicos, frenando obras de mantenimiento y mejora. ★

CABA

Mano dura como bandera: Jorge Macri suma 600 policías y se burla de sus críticos

El jefe de Gobierno porteño llevó a más de 28.000 la dotación de la Policía de la Ciudad y usó el acto para ironizar contra quienes cuestionaron el operativo Tormenta Negra, denunciado por el CELS por violencia policial y detenciones arbitrarias en los barrios populares.

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Jorge Macri sumó 600 policías y le mandó "un saludo" a quienes denunciaron el operativo Tormenta Negra y los abusos policiales.

Frente a 600 nuevos policías formados en el Patio de Armas, Jorge Macri no se limitó a dar la bienvenida a la tropa. Eligió responder, con sorna, a los organismos de derechos humanos y a los sectores de la oposición que denunciaron los megaoperativos en las villas porteñas: «Hace unos meses, cuando se hizo el operativo Tormenta Negra en las villas, algunos pusieron el grito en el cielo. Nos acusaron de hacer operativos ‘fachos’ y estigmatizantes. Quiero mandarles un saludo para ellos: entre 2023 y 2026, los homicidios en las villas bajaron 70%. Salvamos 7 de cada 10 vidas que en 2023 se perdían. Sin ley y orden no hay progreso ni libertad».

El jefe de Gobierno porteño encabezó este martes el acto de incorporación de los nuevos efectivos en el Instituto Superior de Seguridad Pública (ISSP). Los agentes egresaron de los cursos NICE (Nuevos Ingresos con Experiencia), un programa de la Policía de la Ciudad destinado a sumar personal que ya trabajó en otras fuerzas federales o provinciales, con una capacitación de 240 horas cátedra en formación técnica, legal y táctica, más entrenamiento físico. Lo acompañaron el ministro de Seguridad, Horacio Giménez; el secretario de Seguridad, Maximiliano Piñeiro; el ministro de Justicia porteño, Gabino Tapia; el secretario de Gobierno y Vínculo Ciudadano, Francisco Quintana; el jefe de la Policía de la Ciudad, Diego Casaló, y el fiscal general de la Ciudad, Martín López Zabaleta.

Las cifras que exhibe la gestión

Con esta camada, la Policía de la Ciudad superó los 28.000 efectivos. Según el Gobierno porteño, desde diciembre de 2023 se incorporaron 6.803 nuevos policías: 4.260 formados como cadetes en el ISSP y 2.543 llegados a través del programa NICE. Es decir, más de un tercio de los ingresos de la gestión llegó por la vía de la formación abreviada para agentes que provienen de otras fuerzas.

La administración porteña sostiene que la tasa de homicidios se ubicó en 2,5 casos cada 100.000 habitantes, la más baja de su serie histórica, y atribuye ese resultado a la incorporación constante de personal. Sin embargo, el comunicado oficial no detalló la metodología ni la fuente del cálculo sobre la caída del 70% en las villas que Macri esgrimió en su discurso.

Hay, además, una inconsistencia en el argumento del jefe de Gobierno. El período que Macri usó para responder a sus críticos arranca en 2023, mucho antes del primer operativo Tormenta Negra, desplegado en mayo de 2026. La baja que invoca, por lo tanto, no puede atribuirse a esos megaoperativos que eligió defender con ironía.

Tormenta Negra y las denuncias que Macri prefiere ridiculizar

El primer operativo Tormenta Negra se realizó el 14 de mayo, con más de 1.500 efectivos desplegados en simultáneo en 15 barrios populares, entre ellos la Villa 31, Zavaleta y Ciudad Oculta, con helicópteros y un vehículo blindado. Los balances oficiales difundidos entonces hablaron de entre 20 y 27 detenidos y cuatro búnkeres cerrados. En septiembre, la Ciudad repitió la misma modalidad en una segunda edición.

El Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) publicó un documento sobre esa segunda edición, titulado «Una tormenta negra contra nuestrxs pibxs», en el que afirmó haber registrado episodios de violencia policial, detenciones arbitrarias y el retiro de pertenencias y herramientas de trabajo de vecinos y vecinas. Ya tras el primer despliegue, la coordinadora del equipo de Violencia Institucional del organismo, Victoria Darraidou, advirtió que «este tipo de intervenciones policiales identifican como enemigo a las personas que viven en las villas».

La discusión también llegó a la Legislatura porteña, donde legisladores presentaron un proyecto para que la Auditoría General de la Ciudad revise el operativo de mayo: los recursos utilizados, las inspecciones, los decomisos, el retiro de vehículos, las derivaciones de personas en situación de calle y los procedimientos policiales. La legisladora Vanina Biasi cuestionó que el despliegue golpeara a comerciantes y vecinos de los sectores más vulnerables bajo el argumento de combatir el delito.

Desde adentro de los barrios, el periodista y comunicador popular de la Villa 21-24 Nelson Santacruz describió en el programa de streaming Ronda de Investigación un hostigamiento que no se detiene: «Para nosotros la tormenta nunca terminó, el operativo Tormenta Negra, porque desde la primera vez a la fecha viene sucediendo todo el tiempo». Lo que el jefe de Gobierno presenta como un éxito, en los pasillos se vive como una presencia policial permanente y sin rendición de cuentas.

Trapitos, manteros y «pseudo progres»: el discurso del enemigo interno

El tono del acto confirmó una estrategia que Macri viene sosteniendo desde hace meses. «Durante años les dedicaron tiempo, recursos y teorías a entender al delincuente. Lo romantizaron tanto que algunos pseudo progres parecen haberse enamorado de la delincuencia. En nuestra gestión, eso se terminó», afirmó, antes de agrupar en una misma enumeración a usurpadores, trapitos, manteros y a quienes agreden a policías: «Dentro de la ley, todo. Fuera de la ley, nada».

También dividió a la sociedad en dos bandos: «Un Estado tiene que saber de qué lado está. Hay dos maneras de entender la Ciudad. Están los que siempre encuentran una excusa para el delincuente y terminan desamparando a la gente de bien. Y estamos los que creemos que la primera obligación del Estado es estar del lado del que trabaja, estudia, cumple las reglas y quiere vivir en paz». En ese esquema, quien denuncia abusos policiales queda automáticamente del lado del delito, y el trabajador informal que vende en la vereda pasa a compartir lista con el violento.

No es la primera vez que una ceremonia policial se convierte en tribuna política. En junio, ante 650 nuevos efectivos en el mismo instituto, Macri apuntó contra el gobernador bonaerense Axel Kicillof: «Si del otro lado de la General Paz reina el caos y el desorden, nosotros vamos a ser un muro contra la barbarie y el desgobierno de Kicillof». Con la mira puesta en 2027, la seguridad se consolida como el eje de campaña de un PRO que compite con La Libertad Avanza por el mismo electorado de mano dura.

El jefe de Gobierno cerró con una definición de identidad: «Defender a la Ciudad es defender la convicción de que se puede vivir mejor. Que el progreso no es una mala palabra. Que el esfuerzo vale. Que las reglas importan». Queda pendiente que esas mismas reglas alcancen a los procedimientos que el CELS documentó y que la Legislatura pidió auditar, porque la ley también rige para quienes visten uniforme.

Lo que tenés que saber:

  • La Ciudad incorporó 600 policías provenientes del programa NICE y la fuerza superó los 28.000 efectivos.
  • Desde diciembre de 2023 ingresaron 6.803 agentes; 2.543 llegaron por la vía NICE, con formación de 240 horas cátedra.
  • Macri ironizó contra los críticos del operativo Tormenta Negra y atribuyó a su gestión una caída del 70% en los homicidios en las villas entre 2023 y 2026.
  • El CELS denunció violencia policial, detenciones arbitrarias y retiro de herramientas de trabajo durante la segunda edición del operativo.
  • Legisladores porteños pidieron que la Auditoría General de la Ciudad revise el despliegue realizado en mayo.
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