La mitad de las hipotecas, el doble del déficit: el sueño de la casa propia se desmorona bajo el ajuste Milei

★ El crédito hipotecario registró en abril de 2026 su peor desempeño relativo desde el relanzamiento de las líneas UVA. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en ese mes se formalizaron apenas 609 escrituras con hipoteca, lo que implica una caída interanual del 48,9% y representa solo el 11,1% del total de compraventas registradas en el período. En el mes anterior, las operaciones con financiamiento representaban cerca del 15% del total, lo que refleja una aceleración del retroceso que ya era preocupante semanas atrás.

Un mercado que se mueve, pero sin crédito

El contraste es revelador. En abril se concretaron 5.472 compraventas de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, un número casi idéntico al del mismo período del año anterior, lo que muestra cierta estabilidad en el volumen global del mercado. El monto total involucrado ascendió a $861.110 millones, un 18,4% más que doce meses atrás. Sin embargo, medido en dólares al tipo de cambio oficial, el valor promedio de las operaciones cayó un 2,5%, lo que evidencia que el dinamismo es nominal y no real. Respecto de marzo, las escrituras bajaron un 2,1% adicional.

«A nivel general de compraventas, claramente es un empate respecto al mismo mes de 2025. Pero en materia de hipotecas, hubo la mitad de las operaciones que hace 12 meses: esto explica que el mercado sigue generando movimiento más allá de la desaceleración en préstamos», señaló Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño. La dirigente también advirtió que los primeros cuatro meses de 2026 muestran un comportamiento prácticamente idéntico al del año pasado y remarcó la necesidad de ampliar las alternativas. «Por eso insistimos en encontrar nuevas formas de financiamiento privado para generar incentivos», agregó.

La paradoja UVA: tasas más bajas, acceso más restringido

El retroceso del crédito hipotecario ocurre en un contexto aparentemente favorable desde lo financiero: varios bancos redujeron sus tasas nominales anuales en los primeros meses de 2026. El Banco Nación sostiene una tasa del 6% TNA + UVA, mientras que el Banco Ciudad lanzó en marzo una línea con 7,5% + UVA subsidiada. Sin embargo, la promesa de acceso a la vivienda no se traduce en operaciones concretas. La razón es estructural: el salario promedio en Argentina se ubica muy por debajo de los requisitos mínimos que impone la mayoría de las entidades bancarias para calificar a un préstamo hipotecario.

A esto se suma una paradoja propia del sistema UVA: según información del Banco de la Nación Argentina, quien tomó un crédito en julio de 2024 por el equivalente a 97.000 UVAs, lo que en ese momento representaba 100.000 dólares, hoy adeuda el equivalente a unos 130.000 dólares, porque la apreciación del peso en términos reales hizo crecer el saldo medido en moneda extranjera. El crédito que debía ser una solución se convirtió, para muchos, en una trampa.

La concentración bancaria del mercado hipotecario refuerza la exclusión. Según un relevamiento de la consultora Empiria sobre datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA), el 76% de los créditos hipotecarios otorgados en octubre de 2025 correspondieron al Banco Nación, con el resto del sistema financiero privado aportando una fracción marginal. El relanzamiento del crédito UVA prometió competencia y diversificación; entregó concentración y restricción.

El fondo estructural: millones sin vivienda, mercado para pocos

La caída del financiamiento hipotecario no es un dato técnico aislado: golpea sobre una crisis habitacional de largo plazo. Según un informe de la organización Tejido Urbano, basado en el procesamiento estadístico del Censo 2022 y la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC, de los 14,6 millones de hogares urbanos censados en el país, 10,7 millones presentan algún tipo de problemática habitacional, el 73% del total. En la Ciudad de Buenos Aires, solo el 50% de la población es propietaria de su vivienda, mientras que los alquileres absorben hasta el 40% de los ingresos de la clase media y media baja, según datos de la misma organización. Cuatro de cada diez jóvenes viven con sus padres porque no pueden acceder siquiera a un alquiler.

En ese marco, el auge inmobiliario en curso beneficia principalmente a quienes ya tienen capital acumulado. Buena parte de la actividad se sostiene por compras al contado y ahorristas con dólares previos, mientras la clase media asalariada queda excluida del acceso a la vivienda propia. El mercado crece para los que ya tienen; se cierra para los que necesitan.

El Gobierno promete, el ajuste destruye

La presidenta del Colegio de Escribanos insistió en la necesidad de nuevas herramientas de financiamiento privado. La declaración evidencia, por omisión, la ausencia de una política habitacional activa por parte del gobierno de Javier Milei, que desmanteló programas de vivienda social, eliminó fondos de acceso popular al crédito y recortó de manera drástica el gasto en obra pública y transferencias sociales. Según datos del Foro Economía y Trabajo, publicados en mayo de 2026, los programas sociales sufrieron una caída real acumulada del 61% desde el inicio de la gestión libertaria, mientras el gasto de capital se desplomó un 86%.

La promesa de «normalización del crédito» choca con salarios pulverizados por el ajuste y servicios públicos que acumulan subas de más del 500% desde diciembre de 2023. En ese contexto, el sueño de la casa propia no es un horizonte en expansión: es un privilegio que se concentra.

Puntos clave

• En abril de 2026 se firmaron solo 609 escrituras con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires, una caída interanual del 48,9%, según el Colegio de Escribanos porteño.
• Las operaciones con financiamiento representaron apenas el 11,1% del total de compraventas, frente al 15% registrado en marzo.
• El valor promedio de las operaciones inmobiliarias cayó un 2,5% medido en dólares oficiales, pese al alza nominal del 18,4% en pesos.
• El 76% de los créditos hipotecarios en Argentina se canalizan a través del Banco Nación, según la consultora Empiria sobre datos del BCRA (octubre 2025).
• Según la organización Tejido Urbano, 10,7 millones de los 14,6 millones de hogares urbanos del país presentan algún tipo de problema habitacional.