Cuatro de cada diez hogares argentinos no acceden a una vivienda digna. Eso equivale a 6,4 millones de familias que conviven con hacinamiento, materiales deficientes, falta de agua potable o conexión cloacal, ausencia de certeza jurídica sobre la tenencia o incapacidad económica para sostener el costo de un techo. La cifra no es una estimación militante ni un número de campaña: surge del Atlas de la Vivienda Digna y Sustentable en Argentina, una investigación presentada en septiembre de 2026 por el Centro de Estudios Económicos Urbanos de la Escuela de Economía y Negocios de la Universidad Nacional de San Martín (CEEU-UNSAM) en conjunto con Saint-Gobain.

El Atlas propone una mirada que va mucho más allá de contar cuántas viviendas faltan. Incorpora dimensiones como la calidad constructiva, el acceso al agua potable y al saneamiento, la eficiencia energética, la seguridad jurídica sobre la tenencia, la accesibilidad económica y la localización urbana, es decir, cuán integrada o expulsada está esa vivienda del tejido de la ciudad. El dato que emerge de esa lectura integral es contundente: el problema habitacional argentino no es solo cuantitativo, sino estructuralmente cualitativo.

Los números que el mercado no resuelve

Del universo total de hogares con déficit, cerca de 687.000 requieren directamente una vivienda nueva; son los casos de mayor urgencia. Pero la enorme mayoría, más de 6,2 millones de hogares, presenta problemas que no implican construir desde cero sino mejorar lo existente: el 25,45% registra conexiones deficitarias a servicios básicos y casi el 15% vive en condiciones de hacinamiento crítico.

La brecha entre acceso al agua y acceso al saneamiento es uno de los datos más reveladores del estudio. Si bien el 85% de los hogares puede obtener agua potable a través de la red pública, apenas el 61,7% cuenta con conexión a la red cloacal. Casi un cuarto de los hogares argentinos vive con agua potable pero sin cloacas, una combinación que revela décadas de inversión incompleta y abandono de infraestructura básica.

En cuanto a los materiales constructivos, el 62,7% de los hogares habita viviendas con materiales resistentes y adecuados. El 37,3% restante vive con distintos niveles de deterioro o precariedad en sus paredes, techos o pisos, condición que en muchos casos se agrava con las lluvias, el frío o el calor extremo.

El mapa de la desigualdad: el Norte Grande, en el límite

El Atlas pone en evidencia brechas territoriales que no son novedosas en su existencia, pero sí en la brutalidad de su magnitud documentada. Mientras la Ciudad Autónoma de Buenos Aires presenta los menores niveles de déficit habitacional del país, las provincias de Santiago del Estero, Chaco y Formosa superan el 55% de hogares con algún tipo de déficit. Esas tres provincias concentran además los mayores índices de viviendas con materiales deficitarios y las situaciones más graves de hacinamiento.

El Norte Grande argentino funciona como un espejo de la desigualdad estructural que el ajuste fiscal de la gestión Milei profundizó: menos inversión pública, menos transferencias a provincias y menos capacidad de respuesta del Estado provincial para enfrentar un déficit que se acumula desde hace décadas. Según datos publicados en documentos del Foro Economía y Trabajo, las transferencias a provincias acumularon un recorte real del 66% desde diciembre de 2023, un achicamiento que impacta directamente en obras de infraestructura habitacional y servicios básicos.

Propietarios en retirada

El Atlas también documenta una tendencia de largo plazo que el mercado inmobiliario y las políticas de acceso al crédito no lograron revertir: la proporción de hogares propietarios cayó del 73% en 2010 al 68,9% en 2020. Esa tendencia se intensificó en los últimos años con la destrucción del salario real, la inflación récord de 2024 y el virtual congelamiento del crédito hipotecario accesible para sectores medios y bajos.

El informe también identifica cambios demográficos que transforman las necesidades habitacionales: el crecimiento de los hogares unipersonales y monoparentales, el envejecimiento de la población y la reducción del tamaño promedio del hogar exigen viviendas más flexibles, accesibles y adaptadas a nuevas formas de habitar. Sin embargo, el mercado privado no produce vivienda para quienes no pueden pagar, y el Estado libertario dejó de producirla para todos.

Sustentabilidad: el debate que falta

El Atlas introduce además una dimensión que raramente aparece en el debate público sobre vivienda en Argentina: la sustentabilidad del parque habitacional. El estudio define tres ejes para considerar una vivienda como sustentable: eficiencia en el uso de recursos (materiales sostenibles, energías renovables y diseños eficientes en consumo energético); resiliencia climática (adaptación a fenómenos extremos, que en Argentina van desde inundaciones en el litoral hasta temperaturas extremas en la Puna); y responsabilidad intergeneracional, es decir, garantizar que las decisiones de hoy no hipotequen las condiciones de vida de las generaciones futuras.

En ese marco, Tomás Quinteros, CEO de Saint-Gobain Argentina y Uruguay, señaló que el Atlas «pone en evidencia el alcance de los déficits habitacionales y la necesidad de abordarlos con información, planificación y una mirada de largo plazo», y planteó que «contar con datos confiables es el primer paso para impulsar soluciones que permitan avanzar hacia un modelo de vivienda más digno, inclusivo y sustentable para todos los argentinos».

El desafío es que esa planificación de largo plazo requiere, en el corto, un Estado dispuesto a financiarla. Y ese Estado, hoy, está en retirada.

Lo que tenés que saber

• El 40,67% de los hogares argentinos (6,4 millones) presenta algún tipo de déficit habitacional, según el Atlas de la Vivienda Digna y Sustentable elaborado por la UNSAM y Saint-Gobain.
• Cerca de 687.000 hogares requieren una vivienda nueva; el resto enfrenta problemas de calidad, hacinamiento o falta de servicios básicos.
• Santiago del Estero, Chaco y Formosa superan el 55% de hogares con déficit; la CABA tiene los índices más bajos del país.
• Solo el 61,7% de los hogares tiene conexión cloacal, pese a que el 85% accede al agua potable por red pública.
• La proporción de hogares propietarios cayó del 73% en 2010 al 68,9% en 2020, y la tendencia continúa en descenso.