El diputado nacional de Encuentro Federal, Oscar Agost Carreño, presentó un proyecto de ley para establecer un régimen especial de protección a quienes compran inmuebles “en pozo”. Esta modalidad —que implica adquirir una propiedad antes de su construcción— creció en los últimos años por la falta de crédito hipotecario, pero dejó expuestas a miles de personas a fraudes y estafas sin regulación clara.

Según explicó el legislador cordobés, la propuesta se inspira en normativas de países como España, México y Estados Unidos, donde se implementaron mecanismos similares luego de fuertes crisis del sector inmobiliario. En Argentina, en cambio, la legislación vigente apenas cubre la figura del comprador como consumidor, lo que impidió que existieran controles públicos eficaces ante prácticas abusivas.

“El espíritu de la ley es brindar seguridad jurídica a los compradores y penalizar a los desarrolladores que no cumplen con lo pactado”, sostuvo Agost Carreño. Su propuesta complementa la Ley de Defensa del Consumidor y apunta a frenar maniobras especulativas que perjudican especialmente a familias que depositan sus ahorros en proyectos de largo plazo.

Fondos protegidos y penalidades por demoras

Entre los aspectos centrales del proyecto se destaca la obligación de que los fondos aportados por los compradores solo se utilicen en la obra comprometida. Además, los desarrolladores deberán entregar informes trimestrales con el avance del proyecto, publicar balances auditados y constituir un Fondo de Garantía equivalente al monto total de los anticipos, destinado a proteger a los consumidores en caso de incumplimientos.

El proyecto también contempla sanciones económicas y penales:

• Multa diaria del 0,1% del valor del contrato por demoras no justificadas, hasta un máximo del 10%.
• Reformas al Código Penal para castigar con hasta ocho años de prisión a quienes cometan estafas mediante engaño o abuso de confianza en desarrollos inmobiliarios.

“Lo que ocurrió con Márquez & Asociados es apenas la punta del iceberg”, advirtió Agost Carreño. Esa empresa, actualmente investigada por estafa, afectó a más de 4.000 familias que habían invertido en viviendas en Córdoba y otras provincias. El caso dejó en evidencia la fragilidad jurídica de este tipo de contratos y la ausencia de herramientas estatales para intervenir a tiempo.

Registro Nacional y control estatal

Otra innovación del proyecto es la creación de un Registro Nacional de Desarrolladores Inmobiliarios. Será obligatorio para todas las personas humanas o jurídicas que promuevan obras residenciales con preventa, y tendrá como fin asegurar que solo puedan operar quienes cumplan con requisitos técnicos, financieros y éticos mínimos.

“El proyecto no demoniza la actividad inmobiliaria, pero sí exige estándares de transparencia. Hoy cualquiera puede lanzar una preventa sin respaldo, y el Estado llega tarde cuando ya hay daños irreparables”, subrayó Agost Carreño.

El avance del texto dependerá ahora del debate legislativo. Aunque Encuentro Federal no forma parte del oficialismo, el tema ya despertó interés en bloques como la UCR y Unión por la Patria, donde algunos legisladores manifestaron apoyo a una normativa que proteja el derecho a la vivienda frente al lucro sin control.

Contexto regional y antecedentes

En países como España, tras el colapso inmobiliario de 2008, se implementaron seguros obligatorios para proteger los depósitos de los compradores. En México, el artículo 73 de la Ley de Protección al Consumidor exige reportes financieros periódicos en desarrollos en etapa de preventa. En Estados Unidos, los estados aplican regulaciones diferenciadas pero con un criterio general: sin garantías claras, no puede iniciarse la comercialización.

Argentina quedó rezagada en ese proceso. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, más del 40% de las operaciones residenciales durante 2023 correspondieron a inmuebles en pozo o en construcción.

La informalidad y los retrasos estructurales del sector inmobiliario generan un caldo de cultivo ideal para las estafas y “el comprador queda atado a un contrato desequilibrado, sin información, sin respaldo, sin derechos”, advirtió una fuente del sector, que además alertó sobre la “desprotección jurídica estructural” en estos casos.