La dolarización del mercado, una trampa que se ajusta al alza

A contramano de la lógica de los ingresos de la mayoría de les inquilines, los precios de los alquileres en dólares en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se dispararon un 26,25% en los últimos doce meses. La cifra surge de un informe de Zonaprop, uno de los portales inmobiliarios más utilizados del país, que detalla también una suba del 15% solo en lo que va de 2025.

El aumento no sorprende si se considera la apreciación del tipo de cambio oficial y la política económica del gobierno nacional, que empujó hacia arriba los costos de quienes negocian en moneda extranjera. Aunque los alquileres dolarizados representan una porción del mercado, ese segmento es cada vez más visible en zonas premium o buscadas por extranjeros.

Actualmente, alquilar un dos ambientes promedio en la Ciudad cuesta 757 dólares mensuales. Pero ese valor se eleva de manera notable en barrios como Puerto Madero, donde el alquiler asciende a 1.321 dólares por mes, Colegiales (1.160 USD) o Núñez (911 USD). En el otro extremo, Balvanera, San Nicolás y Caballito se ubican como las zonas con precios más bajos, con valores de entre 651 y 683 dólares.

El dólar fuerte encarece vivir en Buenos Aires

Lejos de representar estabilidad, el uso del dólar como unidad de medida para los alquileres generó nuevas distorsiones. Desde la devaluación de diciembre de 2023 y la posterior política de “ancla cambiaria” sostenida por el ministro de Economía Luis Caputo, el valor oficial de la divisa quedó artificialmente bajo, pero los precios en dólares igual subieron.

El impacto también se evidencia por zonas. El informe de Zonaprop destacó que el macrocentro porteño fue el área con mayor aumento interanual, con una suba del 20,08%, seguido por el Corredor Noroeste (18,94%). Incluso en zonas que históricamente tuvieron movimientos más moderados, como el Corredor Norte, la suba mensual fue la más alta entre abril y mayo: 2,17%.

El fenómeno no es casual ni coyuntural: se inscribe en una política de liberalización del mercado inmobiliario y retiro del Estado como regulador, lo que generó un “sálvese quien pueda” entre propietarios e inquilines. Con el DNU 70/2023 de Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres, el mercado quedó liberado a la voluntad de los oferentes. El resultado, al menos en el segmento dolarizado, fue un aumento sostenido y por encima de la inflación.

Un mercado desigual en una ciudad cada vez más expulsiva

Los alquileres en dólares crecieron incluso en un contexto de fuerte caída del consumo interno y contracción económica. Según el último informe de la Universidad Católica Argentina, más del 55% de les trabajadores asalariades del país tienen ingresos por debajo de la línea de pobreza. En ese marco, el alquiler promedio en dólares de un dos ambientes en CABA representa más de dos salarios mínimos.

La contradicción entre los ingresos en pesos y los precios en dólares evidencia una desconexión entre el mercado inmobiliario y la realidad de la mayoría. Mientras el gobierno nacional alienta la “libertad de mercado”, miles de personas enfrentan desalojos, subas impagables y contratos con condiciones abusivas.

Los datos de Zonaprop permiten dimensionar la magnitud del problema, pero no muestran el panorama completo: quedan fuera los alquileres temporarios, que también se dolarizan, y los convenios informales. La ciudad se vuelve cada vez más excluyente, expulsando a les inquilines de menores ingresos a barrios periféricos o directamente a la provincia.

Sin regulación, los alquileres se disparan

La suba de los alquileres en dólares en CABA refleja una política de desregulación que prioriza al mercado inmobiliario sobre el derecho a la vivienda. La decisión del gobierno de Milei de intervenir a favor de la “libertad contractual” derivó en un escenario de incertidumbre para quienes deben alquilar. Mientras tanto, los propietarios dolarizan sus ingresos y trasladan la apreciación del tipo de cambio a sus contratos, incluso cuando la lógica económica indicaría lo contrario.

La falta de medidas que protejan a les inquilines profundiza la crisis habitacional en la Ciudad y refuerza un modelo donde vivir se convierte en un lujo, no en un derecho.

Puntos clave:

• Los alquileres en dólares subieron un 26,25% en CABA en el último año.
• En lo que va de 2025, los valores dolarizados aumentaron un 15%.
• Puerto Madero, Colegiales y Núñez lideran el ranking de precios más altos.
• Balvanera, San Nicolás y Caballito tienen los precios más bajos, aunque siguen elevados.
• El DNU 70/2023 que derogó la Ley de Alquileres profundizó la desregulación del mercado.
• La mayoría de les inquilines cobra en pesos, pero los contratos en dólares crecen.
• Sin regulación estatal, el mercado inmobiliario se torna cada vez más expulsivo.