Los alquileres de departamentos en el Gran Buenos Aires registraron en junio de 2026 una suba mensual de hasta el 1,8% y acumularon en el primer semestre del año incrementos de entre 10,6% y 11,7%, según el informe semestral del portal de clasificados inmobiliaria Zonaprop. El dato central del reporte es que esa suba quedó por debajo de la inflación del mismo período, que marcó un 17,1%, lo que implica una pérdida real del valor de los avisos de alquiler publicados. Lejos de ser una buena noticia para los inquilinos, este rezago refleja el brutal ajuste que sufrieron los ingresos y la demanda durante la gestión de Javier Milei, en un mercado desregulado tras la derogación de la Ley de Alquileres.

Cuánto cuesta alquilar según la zona

Las diferencias entre las distintas regiones del conurbano son marcadas. En el GBA Norte, un departamento de dos ambientes se ubica en $800.743 mensuales, mientras que uno de tres ambientes asciende a $1.123.226. En el GBA Sur, un dos ambientes ronda los $621.578 y un tres ambientes alcanza los $847.003. El GBA Oeste ofrece los valores más bajos: $632.324 para dos ambientes y $819.196 para tres ambientes. Estas cifras no incluyen expensas ni servicios, costos que también acumularon subas muy por encima de la inflación desde diciembre de 2023, como lo reflejan los incrementos en luz, gas, agua y transporte documentados por el IIEP (UBA-CONICET) para el mismo período.

Precios de venta: recuperación que no llega

El mercado de compraventa mostró señales dispares. En el GBA Sur, el metro cuadrado retomó el alza en junio con un 0,3% de incremento mensual, para ubicarse en 1.665 dólares. En el GBA Norte, el valor del metro cuadrado también subió un 0,3% en el mes y se posicionó en 2.404 dólares. El GBA Oeste, en cambio, mantuvo estabilidad por tercer mes consecutivo. En todos los casos, la variación acumulada en la primera mitad del año no superó el 1,5% en dólares, notoriamente por debajo de la inflación en moneda dura del período, que registró un alza del 18,8%, y también inferior a lo registrado en el mismo semestre de 2025.

Para acceder a un departamento de dos ambientes en GBA Norte, el comprador debe desembolsar hoy 119.271 dólares; uno de tres ambientes alcanza los 178.020 dólares. En GBA Sur, los valores bajan a 86.135 dólares y 116.549 dólares respectivamente. La oferta más accesible sigue siendo el GBA Oeste, con 79.887 dólares para dos ambientes y 112.773 dólares para tres, montos que igualmente resultan inalcanzables para la amplia mayoría de los hogares trabajadores, cuyos salarios reales se derrumbaron desde el inicio del ajuste libertario.

Rentabilidad: el negocio sigue siendo para pocos

El informe de Zonaprop también analizó la relación entre alquiler y precio de venta, un indicador que expresa la rentabilidad para los propietarios que invierten en el mercado de locación. En el GBA Oeste, el retorno bruto anual se ubica en 7,31%, con un período de repago de 13,7 años, un 8% menos que un año atrás. En el GBA Sur, la rentabilidad llega al 7% anual y el repago se estima en 14,3 años, un 9% menos que hace doce meses. En el GBA Norte, el retorno baja al 6,12% anual y el repago trepa a 16,3 años, un 10% menos que el año anterior. La mejora relativa en los plazos de recupero se explica no por un aumento de los alquileres, sino por el estancamiento de los precios de venta en dólares, lo que comprime la base del cálculo.

El contexto que el informe no menciona

Los números de Zonaprop son los publicados en el mercado formal de avisos, lo que implica una lectura parcial de la realidad habitacional del conurbano. No incluyen los acuerdos informales, la presión sobre los sectores populares expulsados del mercado de alquiler, ni el impacto de la eliminación del Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) y el recorte del 86% en el gasto de capital del Estado nacional desde diciembre de 2023. En un mercado desregulado donde la negociación entre propietario e inquilino se da en condiciones de extrema asimetría, la llamada «baja» del precio de los avisos no se traduce en acceso real a la vivienda para los sectores que menos tienen.

Puntos clave

• Los alquileres en el GBA acumularon una suba de entre 10,6% y 11,7% en el primer semestre de 2026, por debajo de la inflación del período (17,1%).
• Un departamento de dos ambientes en GBA Norte cuesta $800.743 mensuales; en GBA Sur, $621.578, según Zonaprop.
• Los precios de venta subieron apenas un 1,5% en dólares en el semestre, frente a una inflación en moneda dura del 18,8%.
• La rentabilidad del alquiler en GBA Oeste alcanza el 7,31% anual, con un repago de 13,7 años.
• El rezago de los avisos respecto a la inflación no implica mejora para los inquilinos, sino contracción de la demanda en un mercado desregulado y sin política habitacional estatal.