En 2024, la oferta de departamentos de menor tamaño, como monoambientes y unidades de dos ambientes, experimentó un notable incremento en el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires. Según un informe del Instituto de Estadística y Censos porteño (IDECBA), esta tendencia se acentuó tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023.

Incremento en la oferta de departamentos pequeños

El IDECBA señaló que «la dinámica de las unidades ofertadas durante 2024 se caracterizó por una mayor velocidad de crecimiento de los departamentos de menor tamaño». Comparando con el año anterior, los monoambientes publicados pasaron de representar un cuarto a un tercio del total de la oferta. Junto con los departamentos de dos ambientes, incrementaron su proporción en 10,6 puntos porcentuales, pasando del 64,8% al 75,4%.

En el cuarto trimestre de 2024, la distribución de departamentos publicados para alquilar mostró que la oferta de monoambientes subió al 32,2%, frente al 25,3% del mismo periodo de 2023. Los departamentos de dos ambientes aumentaron del 39,5% al ​​43,2%. En contraste, las unidades de tres o más ambientes redujeron su participación en el mercado.

Impacto de la derogación de la Ley de Alquileres

La derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, implementada a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) por el presidente Javier Milei, buscó desregular el mercado inmobiliario. Esta medida permitió que los contratos de alquiler se rijan nuevamente por el Código Civil y Comercial de la Nación, con algunas modificaciones. Entre ellas, se destaca la posibilidad de pactar libremente la duración de los contratos, la moneda de pago (incluidos dólares) y la periodicidad de los ajustes.

Tras esta derogación, se observará un aumento significativo en la cantidad de inmuebles disponibles para alquiler. A nivel nacional, la oferta de propiedades en alquiler creció un 170%, lo que permitió mejores condiciones para los inquilinos y una reducción del 40% en el precio real de las propiedades alquiladas.

Disminución de ofertas en dólares

El informe del IDECBA también reflejó una disminución en las ofertas de alquiler publicadas en dólares. «Si se analiza globalmente las unidades ofrecidas tanto en dólares como en pesos, las primeras constituyeron una quinta parte del stock total», indicó el reporte. Este es el porcentaje más bajo de los últimos dos años y medio, significativamente inferior al 66,5% registrado en el tercer trimestre de 2023.

Evolución de los precios de alquiler

En cuanto a los precios, el informe señaló que en el último trimestre de 2024 se observará un aumento interanual en el precio publicado del metro cuadrado en alquiler de departamentos usados. Los incrementos promediaron 58,6% para los monoambientes, 57,6% para las unidades de dos ambientes y 64,0% para los departamentos de tres ambientes. Las subas intertrimestrales oscilaron entre 9,4% y 11,1%, situándose por debajo de los registros del período anterior.

Con estas variaciones, las valoraciones promedio de las unidades base alcanzaron $361.749 para monoambientes, $492.805 para dos ambientes y $761.773 para tres ambientes. La desaceleración en la trayectoria interanual de los alquileres alcanzó su cuarto trimestre consecutivo, después de más de dos años de intenso crecimiento.

Además, el incremento interanual medio del valor de publicación de los alquileres de departamentos usados ​​fue inferior a la variación estimada por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA), que promedió un 168,3% en términos interanuales para el período octubre-diciembre de 2024.